Вопрос: ОАО в 1993 г. как инвестор и заказчик начало строительство жилого
многоквартирного дома. Из-за нехватки собственных денежных средств для финансирования
строительства дома были вовлечены физические лица - работники ОАО. С каждым физическим
лицом - соинвестором был заключен договор долевого участия в строительстве, суть которого
в том, что на протяжении нескольких лет физическое лицо осуществляет финансирование
строительства, взамен получая право собственности на долю в квартире от 25 до 40%.
Собственником оставшейся доли в квартире является ОАО.
При строительстве дома НДС, находящийся в составе цены стройматериалов и услуг
подрядчика, отдельно не выделялся и не фиксировался на отдельном счете, т.к. налоговое
законодательство того периода этого не требовало и не предусматривало возмещения НДС из
бюджета.
В 2002 - 2005 гг. ОАО продает свои доли квартир в построенном доме физическим лицам -
своим сотрудникам по договорам купли-продажи. Является ли данная операция реализацией и
подлежит ли обложению НДС?
ОАО продает квартиры физическим лицам с условием оплаты в рассрочку на несколько лет.
Можно ли считать данную рассрочку коммерческим кредитом? Получает ли покупатель доход в
виде экономии на процентах?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 28 июня 2005 г. N 03-04-11/138
В связи с письмом по вопросам налогообложения налогом на добавленную стоимость и
налогом на доходы физических лиц при реализации долей в квартирах сотрудникам организации
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)
операции по реализации товаров, в том числе квартир, признаются объектом налогообложения
налогом на добавленную стоимость.
На основании п. 1 ст. 168 Кодекса при реализации товаров налогоплательщик
дополнительно к цене реализуемых товаров обязан предъявить к оплате покупателю этих
товаров соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 167 Кодекса в случаях, если товар не отгружается
и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая
передача права собственности в целях гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса
приравнивается к его реализации.
Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149
части второй Налогового кодекса Российской Федерации" в п. 3 ст. 149 Кодекса внесены
изменения, в соответствии с которыми с 1 января 2005 г. не подлежат налогообложению
налогом на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений,
долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при
реализации квартир.
Учитывая изложенное, в случае если передача права собственности на доли в квартирах
сотрудникам организации, оформленная в установленном порядке, произошла до 1 января 2005
г., то независимо от даты их оплаты сотрудниками реализация долей в квартирах сотрудникам
организации подлежит налогообложению налогом на добавленную стоимость. При этом в
ситуациях, изложенных в письме, налоговую базу следует определить в порядке,
установленном п. 1 ст. 154 Кодекса, как стоимость этих долей, соответствующую стоимости
площади реализуемых долей в квартирах, исчисленную из цен, определяемых в соответствии со
ст. 40 Кодекса, и уплатить в бюджет сумму налога на добавленную стоимость, исчисленную с
полной цены продажи доли в квартирах.
Если передача права собственности на доли в квартирах сотрудникам организации,
оформленная в установленном порядке, произошла после 1 января 2005 г., то независимо от
даты их оплаты сотрудниками на основании вышеназванного Закона реализация долей в
квартирах сотрудникам организации освобождается от налогообложения налогом на добавленную
стоимость.
Что касается налога на доходы физических лиц при реализации долей в квартирах
сотрудникам организации в рассрочку, то предусмотренной пп. 1 п. 1 ст. 212 Кодекса
материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование
налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций, не
возникает, если продажа указанных долей в рассрочку оформляется договором купли-продажи.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
28.06.2005
|
